H λογίστρια – φοροτεχνικός Σοφία Γκλιάτη γράφει στο ΕΝΑ για τα δεδομένα γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση και προτείνει ρυθμίσεις για το «φαινόμενο Airbnb» →

Τα τελευταία χρόνια ανθεί (και) στην Ελλάδα το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ας δούμε αναλυτικά τι ισχύει στη χώρα μας για αυτό: Στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, με μόνη παροχή αυτή των κλινοσκεπασμάτων. Ως «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για την ηλεκτρονική σύναψη μίσθωσης και δεν περιορίζονται μόνο στην προβολή του ακινήτου (λ.χ. AirBnB, Home Away). Ως «ακίνητο» νοείται όχι μόνο το διαμέρισμα, η μονοκατοικία ή οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια αλλά και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ο διαχειριστής του ακινήτου (που μπορεί να είναι είτε κύριος είτε επικαρπωτής, υπεκμισθωτής ή τρίτος) αναλαμβάνει αρχικά την εγγραφή του στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης στη συνέχεια την ανάρτησή του στις ψηφιακές πλατφόρμες και, τέλος, τη μέριμνα για την παρακολούθηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με την υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην, όπως ήδη επισημάνθηκε, της παροχής των κλινοσκεπασμάτων. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα: έως 12.000 ευρώ με συντελεστή 15%, από 12.001 έως 35.000 ευρώ με συντελεστή 35% και από 35.001 ευρώ και πάνω με συντελεστή 45%, ενώ εξαιρείται από το ΦΠΑ.

Καθώς η πρακτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης κερδίζει ολοένα και μεγαλύτερο έδαφος, με τους ιδιοκτήτες να την προτιμούν έναντι της μακροχρόνιας, δεδομένου ότι αποφέρει υψηλότερο εισόδημα, διαμορφώνονται νέες συνθήκες τόσο για τους υπάρχοντες μισθωτές όσο και για όσους αναζητούν κατοικία. Από τη μια πλευρά, ανασυγκροτούνται και «ζωντανεύουν» ολόκληρες περιοχές, ξεχασμένες στο χρόνο, με τις ανακαινίσεις στις οποίες προχωρούν οι ιδιοκτήτες προκειμένου να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους. Από την άλλη πλευρά όμως, η διάχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των μισθωμάτων αλλά και σε σοβαρή έλλειψη στη διάθεση ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση.

Στην ασύδοτη και χωρίς έλεγχο έκτασή της, η διείσδυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιουργεί καθημερινά συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού για τον ξενοδοχειακό κλάδο. Επιπλέον, σε πολλές περιπτώσεις, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων υποκρύπτει στην πραγματικότητα επιχειρηματική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα ορισμένοι να επωφελούνται τόσο από τη μη επιβάρυνση με ΦΠΑ όσο και από τη φορολόγηση του σχετικού εισοδήματος ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (και όχι ως εισόδημα προερχόμενο από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας), ενώ συχνές είναι και οι περιπτώσεις που απασχολείται προσωπικό, χωρίς φυσικά να είναι ασφαλισμένο.

Ακόμη και σήμερα, οι μόνοι περιορισμοί που ισχύουν με βάση το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο (ν. 4446/2016) είναι η μικρότερη του έτους χρονική διάρκεια της μίσθωσης και η αποκλειστική παροχή κλινοσκεπασμάτων. Στη σχετική νομολογία γίνεται ωστόσο λόγος για δύο ακόμη περιορισμούς, που προϋποθέτουν την έκδοση κοινής υπουργικής απόφασης προκειμένου να τεθούν σε ισχύ.

Ο πρώτος είναι η απαγόρευση βραχυχρόνιας εκμίσθωσης περισσότερων από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ. Ο δεύτερος είναι η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος (ή τις εξήντα [60] ημέρες για τα νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων [10.000] κατοίκων). Υπέρβαση της διάρκειας αυτής θα επιτρέπεται μόνον εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή (ή του υπεκμισθωτή) από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

 

Διαβάστε ακόμη:

Φαινόμενο «Airbnb»: Ευκαιρία ή απειλή;